Affinché la caldaia si mantenga funzionale ed attiva, è bene sottoporla a controlli e manutenzione con costanza. è importante che il benessere in casa sia salvaguardato da un impianto di riscaldamento ben funzionante ed efficiente.
La revisione è obbligatoria per tutte le caldaie, e va effettuata anche quando sembra che tutto sia nella norma, consta di due parti: la manutenzione ordinaria e l’analisi dei fumi.
La manutenzione ordinaria consiste nel controllare le parti più utilizzate dell’apparecchio, e quindi più a rischio di degradazione: ad esempio i ventilatori, gli elettrodi, la camera di combustione, le guarnizioni, la tenuta del circuito gas etc. Segue poi una pulizia generale dell’apparecchio e controllo di funzionamento.
L’analisi dei fumi, invece, ha il fine di esaminare l’efficienza energetica della caldaia, e consiste in un test che permette di controllare la regolazione del bruciatore, misurando dei valori tra i quali temperatura dei fumi di combustione, tiraggio, Rendimento, valori inquinanti ed i parametri di sicurezza e risparmio energetico.
Perché é importante fare la manutenzione?
Sottoporre il proprio impianto a una regolare manutenzione periodica, oltre al rispetto della legge, ha tutta una serie di altri obiettivi:
Evitare cortocircuiti della rete elettrica;
Impedire eventuali fughe di gas, che potrebbero provocare esplosioni o intossicazioni;
Evitare accumulo di monossido di carbonio, che ostacola il ricambio d’aria;
Evitare guasti e disfunzioni che potrebbero portare ad anomalie pericolose;
Diminuire l’inquinamento;
Risparmiare energia (e, di conseguenza, pagare bollette meno salate);
Far funzionare la caldaia in modo efficiente e sicuro.
Che rischio si potrebbe correre se la revisione non viene effettuata?
Quello di ricevere delle sanzioni: infatti, essendo la caldaia un dispositivo importante ma anche pericoloso se non utilizzato coi dovuti riguardi, la manutenzione ordinaria della caldaia è stabilita da una normativa che si trova nel DPR 74/2013, in vigore da luglio 2013, che dà seguito a sua volta a una Direttiva Europea: esso ha il fine di disciplinare l’uso, il controllo e la gestione degli impianti di climatizzazione sia estiva che invernale.
Manutenzione ordinaria e controllo fumi della caldaia: a chi spetta proprietario o inquilino?
La manutenzione ordinaria e il controllo dei fumi sono operazioni che, hanno un costo, perché devono essere effettuate da tecnici specializzati, dunque da professionisti. Perciò, nel caso in cui la casa abitata non sia di proprietà, potrebbe sorgere il dubbio su chi debba pagare questa spesa: l’inquilino (altrimenti detto anche affittuario, conduttore o locatario) o il proprietario (o locatore)?
Come affermato nell’articolo 1576 del Codice Civile, sono a carico dell’inquilino le manutenzioni ordinarie e il controllo dei fumi (detto anche “controllo dell’efficienza energetica”), le riparazioni che dipendono da alterazioni dovute all’utilizzo, e non da un caso fortuito o dall’eccessiva età dell’apparecchio, anche le piccole occasionali riparazioni di guasti dovuti all’utilizzo, l’accensione stagionale e la messa a riposo dell’impianto al termine della stagione fredda e tutte quelle riparazioni di danni dovuti ad un uso irregolare della caldaia o, appunto, all’assenza di manutenzione ordinaria o a negligenza.
Sono a carico del proprietario, invece, le spese di sostituzione della caldaia quando il suo funzionamento non è più efficiente a causa della vetustà dell’apparecchio o per caso fortuito, come anche la sostituzione dei componenti quando essi si rompono per le stesse ragioni, non dipendenti da un uso anomalo della caldaia, e le spese di eventuali adeguamenti alla legge. Ovviamente queste sono indicazioni generali, che non valgono se nel contratto di affitto vi viene scritto altrimenti, a seguito di un accordo tra proprietario e inquilino.
Quando fare la manutenzione ordinaria della caldaia?
Il nuovo Decreto conferma il principio da seguire per le cadenze con cui far fare la regolare manutenzione a regola d’arte sugli impianti, ovvero (art. 7 D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74):vanno seguite, in prima battuta, (comma 1) le prescrizioni dell’installatore (identificate con la consegna, da parte dello stesso, della documentazione tecnica della caldaia);
In mancanza di queste, (comma 2) vanno seguite le istruzioni tecniche del fabbricante della specifica caldaia (eventualmente reperibili direttamente dai siti internet dei produttori);
Qualora manchino tali indicazioni, allora varranno le nuove periodicità stabilite nella tabella dell’“Allegato A” del Decreto.(comma 3).
Per quanto riguarda la verifica della efficienza energetica altresì detta “analisi dei fumi” va eseguita in occasione di ogni intervento di controllo e manutenzione. https://catasto-impianti-termici.regione.veneto.it/faq.php
La sola trasmissione del risultato della verifica di efficienza energetica al catasto telematico regionale CIRCE, va fatta a carico della ditta manutentrice ogni 4 anni per impianti compresi tra i 10 e i 100 kw. “Come da estratto allegato”
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia
La manutenzione ordinaria della caldaia consiste in quegli interventi che sono programmati e che vengono effettuati anche se non vi è un guasto o anomalie degne di nota nell’apparecchio che funziona normalmente. Si chiamano interventi di manutenzione straordinaria, invece, tutte quelle occasioni in cui il tecnico viene chiamato in modo imprevisto a causa di rotture, guasti, accensione di spie e malfunzionamenti di ogni genere.
In entrambi i casi, comunque, il tecnico deve segnare quanto è stato fatto nel libretto della caldaia.
Revisione della caldaia nella seconda casa
Abbiamo visto come la manutenzione ordinaria sia importante ed essenziale per tutte le caldaie, affinché possano funzionare con la massima sicurezza ed efficienza; ma cosa succede se un impianto si trova in una seconda casa, e quindi viene usata con minore frequenza se non quasi mai?
È comunque obbligatorio spendere soldi per la manutenzione o in questi casi il rischio di sanzioni è minore a causa del poco utilizzo?
In verità, l’impianto termico non è soggetto a manutenzione, prove fumi e controlli vari solo e soltanto in due casi:
● Non è funzionante (con relativa documentazione che lo dimostri)
● È stato dichiarato inattivo (ovvero se, dopo essere stato annullato il contratto di fornitura, l’impianto è stato contrassegnato da sigilli e ne è stato dato l’avviso).
Se invece l’apparecchio è funzionante e potrebbe ricominciare ad essere attivato in qualunque momento, è comunque soggetto alla legge per quanto riguarda i controlli e la manutenzione ai fini di sicurezza.
Costi e sanzioni per la manutenzione della caldaia
Per quanto riguarda i costi, che dunque bisogna periodicamente considerare all’interno del bilancio annuale delle spese per la propria abitazione, per la manutenzione si aggirano da un minimo di 80 euro a un massimo di 120 euro – analisi dei fumi inclusa, con l’oscillazione che dipende dal costo della vita media di ogni regione.
In caso di smarrimento dei codici telematici del libretto caldaia, bisogna premunirsi di richiedere alla ditta che li ha forniti.
Se i dovuti controlli non vengono effettuati, contravvenendo alle leggi, si può incorrere in una sanzione, di vari ordini di grandezza:
da 50 a 200 euro di multa nei casi di irregolarità e mancata revisione;
dai 500 ai 600 euro per la mancanza del libretto regolamentare;
dai 500 ai 3000 euro per il mancato controllo del rendimento riguardante la combustione, oltre ai rimborsi dovuti per le spese di verifica.
È importante tenere in considerazione il fatto che i Comuni hanno il dovere di avvisare l’interessato del controllo almeno 20 giorni prima dell’evento effettivo, perciò ci si può mettere in regola in tempo ed evitare la sanzione.
C’è da sottolineare di nuovo, però, il fatto che l’esecuzione di una regolare manutenzione non ha come unico fine quello di evitare le multe, ma innanzitutto di mantenere condizioni di sicurezza ottimali e far durare un impianto funzionale più a lungo
È importante poi tenere d’occhio i vari segnali che, durante la vita della caldaia, possono servire a capire quando sarebbe il momento di cambiarla, ovvero: il costo della bolletta, l’efficienza e il funzionamento generale, le nuove tecnologie sul mercato, l’assiduità dei guasti. La sostituzione della caldaia è un grosso investimento, ma è bene informarsi sugli eventuali Ecobonus statali e tenere conto che si potrà rientrare dall’investimento risparmiando sulle bollette successive.
